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蔡穗声:看好房地产持续兴旺 反对房价过快增长

发布时间:2011.03.21 新闻来源: 浏览次数:

“中国经济已经持续高速发展30年,今后一个较长的时期(比如20-30年)仍将保持较快的发展速度,直至完成工业化、城市化、现代化,成为社会主义富强之国。伴随中国经济成长的房地产市场,也必将在上述“三化”同步进行的过程中快速发展,在较长的时期内保持兴旺(比如说20-30年)。毫无疑问,这个过程一定会经历多次低潮、衰退。房地产市场的低潮、衰退有些与宏观经济同步,有些是自身的调整所致。这已经为以往30年中国房地产市场的实践所验证,也必将被今后的市场发展反复证实。”2010年1月20日,广东省房地产地产协会召开会议,省房协会长蔡穗声深度解读房地产行业未来发展的趋势。

  “省房协会积极全面配合“国十一条”的贯彻执行,做好引导、调查分析以及收集意见的工作。同时将推动住宅产业化以及构建房地产企业社会责任作为今年省房协工作的重点。”广东省房地产企业协会会长蔡穗声在接受采访时表示。


 资料图片-广东省房地产行业协会会长蔡穗声

  房地产行业长期趋势兴旺 反对房价过快增长

  面对2009年不断上涨的房价水平,中央宏观调控直指部分城市和地区房价过高的状况。“国十一条”的出台,势必棒杀全国高房价。长期来看,“国十一条”的出台对房价会产生什么样的深远影响?对此,蔡穗声会长分析:

  房价水平是供求关系的反映。影响供求关系的因素很多,有城镇人口规模、家庭结构、拆迁量、消费习惯、土地供应量、货币流通量、银行利率、政策、税收,等等。房价的量器是货币,货币本身的变化也导致房价波动。比如广州房子卖了900平方万,比前几年都增长了好几倍,这个是需求方面的因素导致房价变化。

  总体而言,在经济社会正常发展的城市,考察一个较长的时间段(10年,或更长的时间),房价波动的曲线是大势向上的,尤其在新兴经济国家以及发展较快的城市。对于土地的需求、以及房地产的需求都是非常大的,房地产行业是伴随中国经济一直往上发展的一个行业,从长期来看,大势是向上的,但它不是一条直线,必然有下跌的年份。在广州,上世纪90年代初房地产高潮之前与之后的几年、2005年之前的几年,以及2007年4季度后一段时间,房价都出现下跌,空置量上升。今后房地产继续兴旺的30年内,必然还会多次出现房价下跌的年份。这就是市场风险,是每个购房者必须警觉的地方,并有足够的心理准备。房价是有涨有跌有跌有涨,跌是不可避免的,可能是几个月,有时候甚至是一年,但房地产发展也会拥有自己的周期。

  我是乐观派。中国经济已经持续高速发展30年,今后一个较长的时期(比如说20~30年)仍将保持较快的发展速度,直至完成工业化、城市化、现代化,成为社会主义富强之国。这过程还会经历多次低潮、衰退,但上升大势不会改变。

  伴随中国经济成长的房地产市场,也必将在上述“三化”同步进行的过程中快速发展,在较长的时期内保持兴旺(比如说20~30年)。毫无疑问,这个过程一定会经历多次低潮、衰退、复苏、高潮。房地产市场的周期时候与宏观经济同步,有些是自身的调整所致与宏观经济出现相悖的现象。例如在2003年的时候,经济发展势头非常良好,但房地产发展却十分低迷。但长期来说,房地产行业的整体趋势是向上的,这与但绝对不是直线上涨的,这当中必然是曲线上升的。这已经为以往30年中国房地产市场的实践所验证,也必将被今后的市场发展反复证实。

  回过头来说,房价过快过猛增长对于社会、对于行业本身的发展也会带来很大的危害。一个行业,一个社会应该是朝着平稳较快发展的方向去推进。而现实发展总是会产生这样那样的不平衡,房地产过热过快增长,必然会带来调控,而调控必然会对行业的发展带来一定的抑制作用。

  地王问题无法靠一个行业或一朝一夕能够解决

  在过去的2009年,伴随着住宅市场价量齐升的行情,土地拍卖市场也由衰转向极盛。其中最突出的表现在于各国地王频出。在国家出台的新政当中,其中有一条就是专门针对土地交易,将土地出让金提高至50%的政策。该系列政策,对地王的出现是否起一定的抑制作用?

  蔡穗声会长对此问题的分析是,地王的问题涉及的方面非常复杂,也不好做过多的预计。这个问题与我们目前的土地财政,与我们城市的经济发展方式有密切联系,当然也与房地产行业的增长方式直接相关。我们提倡房地产行业要转变增长方式,但也不是一个行业能够解决这个问题的,它是与整个社会发展密切相联的。现在有很多问题很多现象,包括中央所提到的部分城市部分地区房价过快增长,地王出现比较多,都是整个经济增长方式,城市经济发展模式,以及房地产业历史形成的发展模式,当然也和中央财政分配体系相关的。要解决必须要从更宏观、更深入的层面入手。

  解决住房矛盾关键靠保障性住房

  蔡穗声进一步分析指出,对于日益高涨的房价,国家目前加大保障房住宅用地推进的力度,对于缓解住房问题是一个非常有利的举措。有利于缓解国家目前所面临的群众住房需求与高房价之间的矛盾。

  “‘国一条’”当中有一条非常重要的要求就是要增加普通商品住房与保障性住房的供给。而省房协也在筹划有关于“广东省保障房构建体系”的相关课题,希望能够给到广东省保障性住房的构建和推进有所帮助。”

  推动住宅产业化与企业社会责任任重而道远

  关于房地产行业的十一五规划,省房协在去年就完成了细致全面的前期研究,在听取了专家与各方意见后,编制了草拟规划。定调为——房地产发展要融入现代第三产业中。蔡穗声会长认为,目前广东省房地产市场仍存在一定的矛盾与问题。首先是来自于房地产的供给不足的问题,而这个又受到土地的供给制约。第二个突出问题是房价上涨与群众购买力之间的矛盾。第三,目前是房地产增长方式非常落后。省房协曾在上一个十一五规划也提到了这个问题。房地产耗用资源多,耗能多。如果不转变增长方式,还是用一种旧的传统的手工操作的,用以前的材料去做。将违背了环保节能、低碳的发展趋势。对此,省房协也提出了相应的解决方案并且进一步贯彻推动。

  ——提高成品房在商品住宅中的销售比例

  “所谓成品房,就是精装修的商品房。这个在广州来说是发展得比较好的。我们提了一些指标,珠三角以内的2015年,商品住宅70-80%,珠江三角洲以外,大概是40-50%的比率。但提高成品房在商品房销售是一个方向。”蔡穗声解释。

  ——走住宅产业化道路 坚持低碳经济

  省房协高度重视低碳建筑的发展。房地产产业耗能耗材大户,应该从节能、节材、节地方面去做更大的努力。虽然广东省房地产行业发展走在全国先列,但目前广东省的低碳建筑、住宅产业化还是处于较低的水平。

  “万科在这方面就做得很好,万科在深圳有自己的产业化基地,这方面在全国是一个标兵。但住宅产业化并没有在行业当中形成普遍性。广东省还有部分企业还在用非常落后的方式实现企业的利润,这甚至相比广西、山东、云南等省份都还要落后。作为行业协会,有义务帮助国家推进环保建筑以及低碳经济理念,以及引导企业逐步在产品中提高科技含量。”

  ——增强企业社会责任

  “我们意识到国际的潮流,企业社会责任的理念被发达国家越来越多地采用。企业面对员工、对客户、对上下游企业、对环境这些相关利益者都有责任。省房协去年意识到需要通过正确的引导实现企业利益实现最大化,下半年开始就开始研究在广东房地产业界如何推广企业社会责任。确立今年开始将推广企业社会责任活动作为省房协的一个重头戏,成立专业的指导委员会,使全国房地产业界中取得领先地位。”

  在今年,省房协便成立了专业指导委员会,其中构成人员来自房协领导,专家企业代表、消委会、多方面利益群体。另一方面,我们会发布企业社会责任指引,并要求企业发布相应的责任宣言。第三方面,我们也计划于年底出版广东房地产行业社会责任绿皮书,对全年的企业责任的表彰和总结。而今后三五年后,还会建立一个企业社会责任评价体系,通过等级制去评价企业在承担社会责任方面的表现。

  中国房地产监管政策已提上日程

  “在‘国十条’当中还有一条非常重要的方面是加强市场风险防范以及市场监管,对于房地产市场监管,建设部、中房协以及科技部这几年也在对这个事情进行探讨,其中关于《中国房地产产业政策体系研究》的课题已经进行了为期两年的研究,由于整个课题体系非常庞大,《中国房地产产业政策研究》包括了10个子课题,其中一个《中国房地产业监管政策》是由省房协进行承担,将会在今年上半年全面完成。”

  蔡穗声会长透露,该监管政策包括了对30年改革开放以来房地产行业的回顾,对政策的评估;重点在于对未来15-20年提出一个政策目标和政策措施。省房协方面建议在监管中引入社会多元化的参与,旨在发动更多的社会力量,在政府的领导下,发动行业协会、消协、媒体,多元化的监管体系建立对于加强市场监管,同时能够更多引入法制化的管理。

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