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调控之下一线城市房价松动 楼市博弈才刚刚开始

发布时间:2011.03.21 新闻来源:广州市淼亿建筑模型有限公司 浏览次数:

“今年1000万套保障房规模将首次超过市场类住房”、“房地产贷款保持审慎”、“土地供应控价格防‘地王’”、“公布地方房价控制目标”……近期,来自有关部门楼市调控的政策信号引发了高度关注。

  分析人士认为,随着行政、金融、财税、保障房等方面措施的多管齐下,我国楼市特别是一线楼市有可能出现“拐点”。

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  近日,南京宋都美域推出“贴息补税”活动,优惠后每套可便宜10多万元。

  “新‘国八条’出台不到两个月,楼市促销已令人眼花。”南京东凯置业总经理包天雷说,去年四季度至今,一线城市交易量逐步下降,一些开发商“随行就市”促销跑量。记者采访获悉,相对于花哨的促销手段,有的品牌企业已经开始实质性下调价格。

  在北京,远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元;在上海,中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州,2月出现直降5000元的楼盘。

  国家统计局11日公布的数据显示,1至2月全国商品房销售面积8143万平方米,比去年同期增长13.8%,但是增幅同比下降达到24.4个百分点。

  中国房产信息集团公布的数据显示,3月第一周上海商品住宅成交量环比下滑16%,房价跌破2万元关口,这是近32周新低,接近去年“4·17”新政之后的最低水平。南京今年日均成交不足100套,锐减五成,进入“低迷期”。

  高档住宅市场几乎“冰冻”。中原地产统计,2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量3%;而中低档房源却提高到总成交量48%,其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。

  365网尚房地产总经理胡光辉说,南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大,大户型成交量很小,别墅、豪宅的投资者几乎为零;而前期预定的高档房,退房量逐月上升。

  “北京、上海、广州等地的降价现象或者只是开始。”南洋地产中国区总经理钟沛说,“只要政策持续,房价应该会下跌。”

  楼市预期或“转向”

  从2010年4月起,“国十条”、“国五条”、“国八条”,“限购令”“房产税试点”“限房价”“防地王”“保障房”等政策不断出台,层层加码,态势凌厉;而且政策施展的空间比以往的调控都更“宽裕”。

  住建部副部长齐骥说,去年我国销售商品住房约900万套,今年我国会头一次在住房供应方面,保障类住房超过市场类住房。1000万套保障房建设足以带动与房地产相关的几十个行业发展,稳定经济不受影响,这就为楼市调控腾出空间和时间。

  土地调控力度前所未有,将避免“面粉贵过面包”现象。国土资源部3月10日发出通知,“坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。”

  “现在防‘地王’是一根红线,谁碰谁被问责。”长三角某市一名城建官员说,今年以来,该市多场土地拍卖冷清,且只有两三家开发商参与,底价成交多次出现。

  “房价松动很可能从高档房和热点片区开始,因为现在已没人愿意买。”南京某企业高管张明说。

  与此同时,贷款利息不仅取消了7.5折优惠,还普遍上调到了1.2倍以上。另外,“审慎贷款”抽紧开发商资金链,土地供应向保障房和自主型、中小套商品房倾斜,将减小地价涨幅……

  “这一轮调控可以说找到了房地产问题的症结和治理的方向”,胡光辉认为,多管齐下不仅打击了泡沫,增加了供给,更重要的是改变了房价“只涨不跌”的预期。

  博弈才刚刚开始

  中国国际经济交流中心王军曾表示,一方面限房价、限地价等政策有望结束房地产“暴利年代”;另一方面保障房稳定、微利的模式正在形成。今后,品牌开发商将进入保障房领域是个趋势,中小开发商会逐渐退出这个行业。“市场+保障”双轨制成型,使国家对房地产“掌控力”增强。

  “楼市近日再次出现‘拐点说’,但是并没有出现市场大量供应的现象,这说明开发商或捂盘、或观望、或惜售,并以少量房源试探市场,博弈才刚刚开始。”中国不动产研究中心尹晓波说,“保障房建设让人看到了希望,但还不能说百姓心里有底了。”

  南京市民沈先生说,既然建这么多的公共租赁房,各地就该尽早公布入住条件是什么,让满足条件的人现在就开始排队摇号。这样能稳定预期。即便“中不了签”,也能尽早做选择。人们最担心的是,“苦等几年,既没有等到保障房,调控又不了了之,房价房租又涨上去了,到头来还是‘竹篮打水一场空’。”

  业内人士分析,跳出房地产调控“屡调屡涨”的怪圈,需要对调控艰巨性有充分的认识。目前人们担心的问题有三:一是政策过早撤出。调控政策只有延续下去,才能彻底打消投机者的“念头”。二是调控效力被消减。一些地方土地财政“吃紧”,可能会想各种办法“抬市”。三是政策调控“盲点”。这轮调控的重点在一线城市、热点城市,政策效应正在发酵,但是在部分二、三线城市,仍存在房价快速上涨的趋势,成为吸引投资投机资金的新热点。楼市调控要防止“按下葫芦起来瓢”。

 

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